山科区は京都市の東端に位置する行政区です。昭和初期に京都市に編入され東山区の一部でしたが、昭和51年に京都市東山区から分区し、山科区となりました。 地形としては、北は御陵・日ノ岡～安朱・四ノ宮への山麓が比叡山につながり、西は東山連峰、東は琵琶湖を背にした音羽山～牛尾山と三方を山に囲まれた山科盆地となっています。 東を大津市と接し、古くから東海道、渋谷街道、滑り石街道、大岩街道が京都盆地への通行経路に利用されました。 昭和30年代以降に国道1号線（五条バイパス）、外環状線、名神高速道路東インターチェンジが開設され京都の東の玄関口として発展してきた街です。 平成9年京都市営地下鉄東西線が開通し、現在は「六地蔵駅」から「小野駅」「椥辻駅」「東野駅」「山科駅」「御陵駅」を経由して、右京区の太秦天神川駅まで繋がっています。 平成10年に稲荷山トンネルが開通し阪神高速8号京都線と新十条通りが接続して大阪京阪方面へのアクセスが良くなりました。平成31年に稲荷山トンネルが一般道化され無料で利用できるようになりました。
※このページに掲載されているものは実際の成約事例です。正確な相場を示すものではありませんので、予めご了承くださいませ。
| 価格＼面積 | ～40 | ～50 | ～60 | ～70 | ～80 | ～90 | ～100 | 100～ | ㎡ |
| 5000〜 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 | 2 | 2 | 1 | 9 |
| 〜5000 | 0 | 0 | 0 | 1 | 7 | 0 | 3 | 0 | 11 |
| 〜4500 | 0 | 0 | 0 | 2 | 16 | 6 | 3 | 0 | 27 |
| 〜4000 | 0 | 1 | 0 | 20 | 27 | 9 | 2 | 0 | 59 |
| 〜3500 | 0 | 1 | 8 | 14 | 57 | 6 | 1 | 3 | 90 |
| 〜3000 | 0 | 1 | 12 | 47 | 72 | 17 | 5 | 2 | 156 |
| 〜2500 | 3 | 0 | 11 | 65 | 63 | 18 | 2 | 1 | 163 |
| 〜2000 | 0 | 3 | 36 | 109 | 84 | 39 | 3 | 0 | 274 |
| 〜1500 | 1 | 21 | 97 | 213 | 46 | 8 | 2 | 0 | 388 |
| 〜1000 | 3 | 57 | 203 | 118 | 13 | 0 | 0 | 0 | 394 |
| 〜500 | 8 | 3 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 13 |
| 万円 | 15 | 87 | 369 | 589 | 389 | 105 | 23 | 7 | 1584 |
山科区の中古マンションの成約価格帯は1000万円近辺～5000万円台の範囲内です。 立地や建築年数等の各マンションによる条件だけでなく、同じマンションでも専有面積、所在階、バルコニーの向き、リフォームの有無が価格に影響しています。 販売戸数が多いのは1000万円～2000万円ですが、この中には2011年以降に顕著に増えてきている「相続による売却」が含まれます。 中でもS40年代～S50年代にかけて大規模に分譲されたマンション「山科団地」「山科音羽マンション」「山科椥辻団地」等の売却件数が多くなっています。 また、山科駅徒歩圏に立地するマンションは相場価格が上昇しており、「ラクト山科メゾンウエストB棟」「ラクト山科メゾンイーストC棟」は築後20年経過しても価格相場が維持されています。
山科区のマンションを| 価格＼面積 | ～40 | ～60 | ～80 | ～100 | ～120 | ～140 | 140～ | ㎡ |
| 5000〜 | 0 | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 46 | 47 |
| 〜5000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 | 9 | 33 | 47 |
| 〜4000 | 0 | 0 | 0 | 3 | 7 | 5 | 64 | 79 |
| 〜3000 | 0 | 3 | 9 | 19 | 42 | 31 | 98 | 202 |
| 〜2000 | 0 | 13 | 68 | 125 | 86 | 33 | 55 | 380 |
| 〜1000 | 10 | 66 | 51 | 26 | 15 | 8 | 8 | 184 |
| 万円 | 10 | 82 | 128 | 174 | 155 | 86 | 304 | 939 |
山科区の土地成約事例の約6割超が2000万円までの価格帯です。土地面積では概ね80㎡～120㎡が5割程度を占めています。 これらの多くは建築条件付き売地として販売された新築一戸建て用の土地です。木造2階建ての場合、総額で2500万円から4500万円程度の土地建物セットプランが主流の価格帯となります。 他方、140㎡以上の土地面積の大きな区画では3000万円超でも多くの成約事例があります。 これらは相続を受けられた方による売却が多く含まれており、「遺産分割の方法と相続税は誰が払うのか？」や「いかに不動産譲渡税を回避するか」など税務が不動産売却検討時の主要なテーマとなっています。
山科区の土地を| 価格＼面積 | ～40 | ～60 | ～80 | ～100 | ～120 | ～140 | 140～ | ㎡ |
| 5000〜 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 | 3 | 44 | 49 |
| 〜5000 | 0 | 0 | 0 | 3 | 4 | 9 | 24 | 40 |
| 〜4000 | 0 | 4 | 8 | 20 | 21 | 15 | 71 | 139 |
| 〜3000 | 0 | 26 | 119 | 130 | 74 | 30 | 68 | 447 |
| 〜2000 | 32 | 328 | 251 | 117 | 65 | 28 | 44 | 865 |
| 〜1000 | 113 | 410 | 113 | 34 | 21 | 5 | 22 | 718 |
| 万円 | 145 | 768 | 491 | 304 | 187 | 90 | 273 | 2258 |
山科区の中古戸建は、2000万円以内の価格帯では土地60㎡までの3階建て物件の成約数が多く、3000万円以内の価格帯では土地100㎡までの2階建住宅が多く成約しています。 一戸建て住宅は立地、土地面積、建物の間取りや築年数等の条件だけでなく、リフォーム履歴や道路付にも影響を受けます。 また、相続された不動産の売却が年々増えており、3000万円超の価格帯の不動産売却では、相続税や「被相続人居住用家屋」に該当するか否か？等の不動産譲渡税に関する相談が重要なテーマとなっています。
山科区の一戸建てを| 価格＼面積 | ～40 | ～60 | ～80 | ～100 | ～120 | ～140 | 140～ | ㎡ |
| 5000〜 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 | 3 | 3 | 12 |
| 〜5000 | 0 | 0 | 3 | 1 | 10 | 3 | 11 | 28 |
| 〜4000 | 0 | 7 | 35 | 70 | 66 | 28 | 22 | 228 |
| 〜3000 | 1 | 78 | 137 | 168 | 73 | 33 | 16 | 506 |
| 〜2000 | 1 | 38 | 20 | 5 | 2 | 0 | 0 | 66 |
| 〜1000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 万円 | 2 | 123 | 195 | 244 | 157 | 67 | 52 | 840 |
山科区の新築一戸建ては2500万円～4000万円に集中しており、成約事例の6割超が2000万円～3000万円までの成約価格帯で、2割程度が3000万円～4000万円までの成約価格帯です。 土地面積で80㎡までは3階建ての新築物件が多く、土地面積80㎡超は2階建ての新築一戸建てが多く成約しています。 山科区の土地価格相場が平成の時代に下げ止まり、令和に入る前後から山科駅と椥辻駅を中心に値上がり基調にあります。 特にJR山科駅から徒歩10分圏内ではその傾向が顕著で、成約事例で土地坪単価＠110万円の売出物件が成約となる等強含みしています。 またウッドショックと呼ばれる木材仕入価格の上昇もあり、結果として新築一戸建ての販売価格が値上がりしています。
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山科区・伏見区醍醐エリアに限定した不動産売買をおこなっています。
2,780万円
京都市山科区西野楳本町
京都地下鉄東西線「東野」駅徒歩19分
土地74.35m²/建物75.69m²
4,800万円
京都市山科区音羽沢町
JR東海道・山陽本線「山科」駅徒歩14分
土地99.44m²/建物90.72m²
1,980万円
京都市山科区音羽野田町
京都地下鉄東西線「東野」駅徒歩5分
5階(10階建)/2LDK/専有57.42m²
1,750万円
京都市山科区小山中島町
京阪京津線「追分」駅徒歩21分
土地48.70m²/建物86.40m²
1,999万円
京都市山科区音羽伊勢宿町
京都地下鉄東西線「東野」駅徒歩10分
土地50.66m²
1,680万円
京都市山科区音羽野田町
京都地下鉄東西線「東野」駅徒歩5分
7階(10階建)/3LDK/専有62.06m²
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