山科区小山南溝町　新築一戸建て

3,290万円

国道１号線と新奈良街道の間に位置する小山南溝町の新築一軒家です。令和7年8月に完成した3LDKの新築物件で、北側4.0m私道（位置指定道路）に約8.0m接道します。地勢は平坦で周辺も坂の少ない立地です。最寄り駅は京阪四宮駅へ徒歩で19分。JR・地下鉄「山科」へも徒歩27分／24分で、京都市内や滋賀方面への乗換え利便性が高く、複数路線に歩ける距離感は、通勤・通学や休日の外出の自在度を高めます。教育環境としては、学校区は大塚小学校・音羽中学校で、ともに徒歩3分・徒歩6分の近さで、低学年の登下校負担が軽く、部活動や塾通いの帰宅時も安心感があります。徒歩12分圏に幼稚園もあり、就学前からの教育動線が描きやすい点も魅力です。買物生活施設としては、すぐ近くにスーパーがある訳ではないですが、ドラッグストア「ダックス山科大塚店」徒歩4分。コンビニはローソン・セブン‐イレブン・ファミリーマートが徒歩5～11分に点在。週末のまとめ買いは「マツヤスーパー大塚」へ徒歩16分。大きなガレージがあるので車でのアクセスも可能です。日々の細かな補充から週末の買い出しまで、徒歩圏で完結する生活インフラが揃います。医療施設としては、徒歩7分圏に洛和会音羽病院・小児科・内科などの医療機関が充実。急な受診や各種にも対応しやすい環境は安心感のある暮らしがイメージできます。新築建物の間取りは3LDKで、LDK18.3帖のワンフロア型リビングです。配膳や片付けが軽快にでき、また家具配置の自由度が高い長方形で、食卓と寛ぎスペースのゾーニングがしやすい形です。玄関脇に洗面・浴室を集約し、（玄関→洗面→浴室）の「ただいま動線」を確保。帰宅後すぐの手洗い・入浴が完結し、花粉や泥汚れを居室に持ち込みにくい家事導線はよく使い勝手が良さそうです。1階トイレがリビング端に分離してゾーニングされているのは珍しいかもしれません。小屋裏空間を利用した天井収納庫は約8帖を確保。季節家電や思い出の品もまとめて退避でき、日常空間を広く保て収納力が高まります。主寝室を想定した8帖はワイドなクローゼットで衣類収納に余裕。6帖は子ども部屋やワークルームに、5.5帖は在宅作業・趣味室など可変性が高い編成です。各室独立性が高く、生活リズムの違いにも対応。北側接道ながら、居室とバルコニーを南側に展開し、日中の採光・通風を取り込みやすく、室内干し＋外干しの使い分けも可能な平面プランニングです。下記の「類似物件の成約データ」では、周辺の新築成約が2,390万～4,180万円のレンジ。直近では小山エリア新築3,280万円（2025年8月成約）などが並び、本件3,290万円はエリア内で違和感のない価格帯といえます（詳細比較は各物件の個別条件をご確認ください）。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）