山科区西野楳本町　建築条件のない売り土地

1,980万円

西野エリアの生活動線の良さが際立つ区画です。最寄りは地下鉄・京阪の「御陵」駅（徒歩18～19分）、JR「山科」駅（徒歩24分）。駅距離は少しありますが、物件の周囲にはフレスコ・ドラッグユタカ・セブン‐イレブン、京都銀行や郵便局、内科・小児科などが徒歩2～5分に集中。日々の買物・医療・金融が“歩いて完結”しやすいポジションです。学区は鏡山小・花山中。小学校は徒歩10分、中学校は徒歩4分と通学距離も現実的です。 敷地は南向き・間口約7.3m、南側5.0mの私道に面した更地（解体撤去工事中）。日照の取り込みやすさに加え、前面が5m確保されているため駐車の出入もスムーズです。土地面積108.27㎡（約32.75坪）は、境界確定前の仮測量した有効面積にて、境界確定する場合には面積が増減する場合がございます。　 並列2台駐車、２階建て、南向き主採光の王道プランが描きやすいサイズ感です。私道負担18.17㎡あり土地面積は控除済ですが、通行・掘削承諾などは重要事項説明と現地での最終確認をおすすめします。建築条件なしにつき、ハウスメーカー・工務店の自由選択が可能です。 法規は第1種住居地域／建ぺい率60%・容積率200%。準防火地域、15m高度地区（第1種・第2種）、山ろく型建造物修景地区、宅地造成工事規制区域に該当します。僅かな高低差がありますが、概ね平坦なので、基礎や外構等の計画は進めやすいはず。周辺の街並みに配慮しつつ、南面採光・通風・プライバシー確保に配慮しながらのプランは設計者の力量が問われます。 例えば、南面ワイドサッシ×深い軒×庭で内外一体のLDK、あるいは2階ホール＋吹抜けで光を縦方向に取り込む構成など、敷地の素直さが活きてきそうです。 価格感の目安として、ページ下部の「類似物件の成約データ」には1,380万～1,980万円のレンジが確認できます（直近には1,880万・1,980万円の成約事例も表示）。個別条件（方位、前面道路、私道負担、面積差）によるブレを踏まえつつ、本件の南向き×更地×生活利便集積という要素は、検討に値するポジティブ要因です。資金計画では解体済みのため解体費は不要ですが、私道関係の手続き確認や外構費、地盤改良の要否など周辺実例に基づく見積り取りを並行し、プランニングと総予算で評価すると納得感が高まります。 「駅近至上」ではなく、生活利便の近さと南向きの設計自由度で日々の満足度を高めたい方にフィットする一画です。まずは現地で光と風、周辺の利便性を体感し、プランニングと資金計画の両輪でご検討ください。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）