山科団地Ｄ棟

998万円

山科団地D棟の中層階住戸（4階・3DK／専有62.28㎡）。南向きバルコニー（10.60㎡）で日当たりを取り込みやすく、北側共用廊下側は安朱～御陵の山並みが抜けて見える位置。D棟・C棟の自主管理（総戸数210戸：D110戸/C100戸）の中でも、本住戸は2025年2月に浴室・トイレを更新済みで、その他は好みに合わせてリフレッシュ前提という“メリハリの利いた”条件です。管理費5,000円/月、修繕積立金12,000円/月、現況は空家・現況渡し（引渡し相談）。学区は山階小・安祥寺中です。 アクセスは地下鉄東西線「東野」徒歩10分、「山科」徒歩11分、JR「山科」徒歩13分。駅近すぎない落ち着きと、複数駅・複数路線を徒歩圏で使える実用性のバランスが取れています。周辺はマツヤスーパー・フレスコ・DCM・ドラッグストア、コンビニが徒歩4～10分に集中。郵便局・信用金庫・図書館・総合病院（愛生会山科病院）も徒歩圏で、日常の用事が“歩いて完結”しやすい立地です。 住戸の使い方としては、南面2室＋DKの明るさを活かしつつ、2025年更新済みの水回り（浴室・トイレ）以外を段階的に手を入れるのが現実的。例えば、DKと南側和室の一体化で“横に広いLDK”へ改装、床・建具のテイスト統一、給湯器・洗面交換、照明計画の見直しなどで、コストを抑えながら体感を大きく変えられます。共用廊下側の眺望の抜けは、北面の通風にも寄与。南北の風を通す“抜け”を確保できるのは、この住戸の強みです。 価格感は、同マンション成約事例データが730万～1,380万円（直近は1,880万・1,980万は別物件の例であり本マンションの参考は1,280万前後まで）と幅がある中で、本件は浴室・トイレ更新済／他改装必要という“半リノベ前提”の素直なプライシング。購入後の内装費・設備費を含めた総予算で評価すると納得感が高まります。まずは現地で日照・風の通り・上下階・近隣の生活音の質を確認し、改装範囲とスケジュール、概算費用（内装＋設備＋家具家電の初期投資）を固めるのがおすすめです。 駅徒歩10分圏×生活利便密度×南向き×部分更新済”という実用性が揃い、セルフカスタムで住み心地を仕上げたい方に相性の良い1戸です。気になる方は、現地で光・風・音と上階下階の生活感を体感のうえ、改装イメージと資金計画を並行して検討ください。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）