山科区小山谷田町　5LDK　地下車庫と庭がある家

780万円

京阪京津線「追分」駅徒歩19分、京都市山科区小山谷田町に位置する中古戸建です。1978年11月築の5LDKで、土地面積は103.12㎡（31.19坪）、建物面積は112.59㎡（34.05坪）。近年のコンパクトな間取りとは異なる部屋数の多さが魅力で、ご家族それぞれの個室を確保したい方や、在宅ワーク用の部屋、収納部屋なども含めて柔軟に使い分けたい方には見方の変わる一戸です。 また、本物件は高台立地で、玄関までのアプローチに階段5段があります。日々の出入りでは段差が負担に感じられる面もありますが、その反面、この高低差を活かして地下車庫が設けられているのが特徴です。車庫寸法は（幅）2.7m×（奥行）5.5m×（高さ）1.55mで、車種には一定の制約があるものの、建物と一体化した地下車庫付き住宅として検討できる点は、この物件ならではの個性です。さらに南側には庭も確保されており、部屋数だけでなく、戸建らしい余白を感じることができました。 立地は、追分駅徒歩19分、四宮駅徒歩24分、JR山科駅徒歩32分の郊外型住宅地です。坂もあるため、日常生活の利便性を前面に打ち出せる場所ではありませんが、その分、街中の密集地とは少し距離を置いた落ち着いた住環境として見ることができます。周辺施設で特に目を引くのは、洛和会音羽病院が徒歩12分（960m）という点で、病院関係者の方など、勤務先に近い静かな住宅地を探している方には検討しやすい立地かもしれません。 価格面では、780万円という設定は、ページ掲載の類似物件成約データ580万円〜1,290万円の中で下位から2番目に位置しており、土地103.12㎡・建物112.59㎡という規模感を踏まえると抑えめの水準です。中でも、2026年2月成約の880万円事例は、同じ小山谷田町で追分駅徒歩19分、築年や規模も近く、比較対象として見やすい事例です。本物件は高台立地で玄関まで階段5段があり、地下車庫の高さも1.55mと制約はあるものの、地下車庫付き・南側に庭ありという戸建らしい要素を備えています。近隣で、より大きな高低差がありながら車庫のない成約事例が880万円で確認できることを踏まえると、本物件の780万円は、条件面のクセを織り込みつつも、価格は比較しやすい水準に収まっている印象です。 山科区小山谷田町で、部屋数の多い中古戸建、地下車庫付き住宅、庭付き一戸建てをできるだけ価格を抑えて探したい方にとっては、現地で建物のボリューム感、階段アプローチ、車庫サイズなどを確かめてみたい物件ではないでしょうか。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）