伏見区醍醐大高町　新築一戸建て

3,598万円

北側5.9m公道×間口約7.8mに面した新築一戸建て。前道に実際に立つと車の通行音は穏やかで、切り返しや来客車の一時停車も余裕の広い道路幅感でした。外観は張り出しのないフラットな正面ファサードで、大屋根の“母屋落し”がアンシンメトリーを感じさせます。下屋は設けずに北側斜線規制をクリアしており、低層エリアのスカイラインにきれいに馴染みます。屋根面がシンプルな分、雨仕舞と将来の保全計画（足場・樋交換など）の見通しが立てやすいのも実務的な利点です。 建物は木造2階建・4LDK／延床93.36㎡（2025年7月完成済）。敷地は116.90㎡、2台駐車（普通車＋軽自動車想定）に対応。玄関脇にSIC（シューズインクローク）、室内の中心はLDK17.2帖×対面カウンターキッチン。キッチンに立った時の見通しが良く、配膳・片付けの往復が短く家事動線的には良。2階は主寝室7.5帖＋WICを軸に個室を配置。各人毎の収納が確保、4～5人家族規模の持ち物を無理なく収められるバランスで配分。4ＬＤＫの間取りはファミリータイプ、お子様３人でも対応可能な５人家族想定ですが、４人家族の場合は、3ＬＤＫ+１室と考えると、仕事部屋・リモートワーク室・趣味の部屋等、様々な用途に利用できる１室になりそうです。バルコニーは南面に集約。通り側（北正面）からは見えないため、物干し時の生活感を外に出しにくい配置です。日照を素直に受けられる向きで、洗濯動線と乾きやすさの実用性も確保。東面・南面で採光、玄関側→南バルコニー側へ通風を抜く設計意図が読み取れます。現地内覧では、午前〜正午の光の入り方と風の通りを時間帯で確認して頂くと良いと思います。 建物性能面では、ZEH水準省エネ（BELS認定予定）が特筆点。断熱・設備効率の底上げは、冬の底冷え・夏の熱こもりの体感と、光熱費の平準化に寄与します。インフラは標準的な公営水道・本下水・都市ガス。用途地域は第一種低層住居専用、建ぺい50％／容積80％、10m高度地区、山ろく型建造物修景、宅造規制、敷地の最低限度100㎡の枠組みで、街並みの統一感と住環境の静けさが保たれるエリアです。 価格は3,698万円。同ページの類似成約データ（2,980〜4,700万円）に対して、徒歩16分×建物93㎡級×土地116㎡級のボリュームを保ちながら中央値をやや下回る位置。つまり割安価格帯。徒歩10〜14分の上位帯（3,978〜4,700万円）より明確に低く、徒歩18分の3,780万円とも同等〜僅差で下。総合すると**「中位〜やや下寄り＝割安寄り」**のポジションと評価できます。 「北側前道5.9m×南面バルコニー×WIC×2台駐車×BELS」という“毎日に有効な仕様”まで含めて、評価のポイントは、(1) 駅分数、(2) 土地規模、(3) 建物ボリューム、(4) 省エネ性能と収納計画を同条件で横並びにすること。この物件に“値ごろ感”があると判断して頂けるはずです。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）