山科区西野楳本町　中古戸建　リフォーム済

2,780万円

【開発分譲地内×角地×山階南小学校区のロケーション】 地下鉄東西線「東野」駅から西へ約1.5km、「京都市山科区西野楳本町」の開発分譲地内に建つ築10年台の中古一戸建て（リフォーム済）です。五条通（国道1号線）の南側、山階南小学校区の西端エリアに位置し、落ち着いた住宅街の雰囲気と、車でのアクセスのしやすさを両立したロケーションです。総区画43戸の分譲地内は道路幅や建物規模が揃っており、実際に行ってみると外観と外構が調和した、すっきりとした街並みが好印象でした。 【幅員６ｍ×北西角地×駐車２台可の敷地条件】 分譲地内の中でも本件は、北・西の２方向がいずれも幅員６ｍ公道に接した北西角地という恵まれた区画です。前面道路が広く、かつ角地のため見通しが良く、大型ワンボックス車と軽自動車の並列２台分で車庫証明が取得できる駐車スペースを確保。カーポート屋根も１台分ついており、日常の車の出し入れがしやすいだけでなく、雨の日の乗り降りや荷物の積み下ろしにも配慮された配置です。運転にあまり自信がない方や、将来のお車の買い替えを視野に入れる方にも、安心感のある敷地条件と言えます。 【３LDK＋天井収納庫付きの間取りとリフォーム内容】 建物は平成26年8月築の木造2階建て、3LDK＋天井収納庫付きの中古一戸建てです。1階は15.5帖のLDKが中心。リビングとダイニング、キッチンがほどよく機能分離できる間取りで、４人家族がゆったり寛げるサイズ感です。フラットカウンター型の対面キッチンは、手元やシンクまわりが丸見えになりにくく、かつ閉塞感も出にくいバランスの良いプラン。足元までの大きな窓が２カ所に設けられているため、日中は明るい光が差し込むリビング空間になっています。 ２階はウォークインクローゼット付きの６帖洋室、５.１帖洋室、６帖洋室（建築確認上は納戸申請）の３室構成で、全室収納付き。納戸申請の６帖スペースも洋室と同様の内装仕上げで、東側窓から実際にはしっかりと採光が取れていますので、現地内覧時に光の入り方をご確認ください。さらに約６帖分の天井収納庫があり、季節家電やレジャー用品などをまとめて保管できるのもポイントです。販売時には全室の壁・天井クロス貼替、床CF施工、ハウスクリーニングが行われており、築年数を感じにくい、すぐにお住まいいただきやすいコンディションに整えられています。また、築10年時点での施工会社による点検報告書（床下写真を含む）でも特段の問題は指摘されておらず、「リフォーム済×点検済」という安心材料が揃った中古戸建です。 【子育て世帯にうれしい生活利便と教育環境】 徒歩５分圏内に「ローソン国道西野店」「ドラッグユタカ山科西野店」があり、ちょっとした買い物や日用品の購入がしやすい立地です。徒歩10分前後には「フレスコ コレモ川田店」「クスリのアオキ山科西店」（旧ハッピーテラダ山科西店）などのスーパーが複数あり、その日の献立や価格帯に合わせて使い分けがしやすい環境と言えます。医療機関や京都山科川田郵便局、京都信用金庫西山科支店なども徒歩圏内にそろっており、日常生活を近場で完結させやすい点も魅力です。 教育環境としては、人気の「山階南小学校」まで徒歩約11分、「山科中学校」まで徒歩約14分。徒歩４分の場所には「まんいんじこども園」があり、保育・幼児教育施設も身近にあります。お子さまの送迎は毎日のことなので、「こども園が近くにある」という要素は、共働き世帯にとって暮らしの満足度に直結するポイントになるはずです。 【類似成約データから見た価格水準】 当社サイト内の「類似物件の成約データ」を見ると、西野楳本町・西野櫃川町で2023〜2025年にかけて販売済となった、土地60〜80㎡台・建物70㎡前後の一戸建ては、おおむね1,980万〜2,649万円のレンジで成約していることが分かります。本件は土地74.35㎡・建物75.69㎡・築2014年・全室クロス貼替などのリフォーム済という条件に加え、北西角地・駐車２台可・天井収納庫付きという加点要素が重なった物件です。面積や築年数が近い直近成約事例と比較すると、西野エリアの中ではやや上位レンジの価格帯ですが、「角地×駐車２台×リフォーム済×分譲地内の整った街並み」といった条件を評価する方にとっては、検討しやすいポジションと言えるでしょう。 山科区西野エリア・山階南小学校区で、駐車２台可・リフォーム済の中古一戸建てをお探しの方に、ぜひ現地で街並みと建物のコンディションを体感していただきたい物件です。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）