ディークラディア醍醐駅前

3,580万円

地下鉄「醍醐」駅から徒歩約3分・約160m。外環状線と山科川に挟まれたフラットエリアで、伏見区役所醍醐支所の北側に建つ総132戸レジデンス「ディークラディア醍醐駅前」。2005年8月新築、施工は大豊建設、事業主はダイワハウス。地下1階付・地上7階のRC造で、駅前利便と落ち着きのバランスが良いポジションです。自走式の“平面ガレージ利用権”が確保できる点も、このマンションの大きな魅力です。 販売住戸は4階・東向きの3LDK（専有84.70㎡）。引渡しは“リフォーム渡し”で、キッチン・浴室・洗面・トイレの水まわり一式を新規交換し、床（居室はフロアタイル、水まわりはCF）・全室クロスを貼替、畳表替・ハウスクリーニングまで行うため、取得後の初期手入れが最小限で即入居しやすい状態に整います。 間取りは対面キッチン＋床暖房リビングのLDK約21.2帖が中心。ワイドで出幅のある東向きバルコニーは、朝の光が入りやすく洗濯動線も良好。24時間稼働のセキュリティシステム、管理は大和ライフネクストの全部委託。ペット飼育も規約範囲内で可とされており、駅近マンションとして日常の快適性と安心感を両立します。 生活利便性は、アル・プラザ醍醐（徒歩3分）、セブンイレブン（徒歩1分）／ファミリーマート（徒歩3分）に加え、京都中央信用金庫（徒歩1分）や京都市醍醐総合庁舎（徒歩4分）が徒歩数分圏に集積。買物・各種手続き・通院まで“歩いて完結”できる日常圏です。学区は池田小・栗陵中。 —駅近×大規模×平面駐車×リフォーム渡し—。現地では、①バルコニー前の抜け感と朝日の入り方、②LDK21.2帖の家具レイアウト、③共用部の清掃・掲示・動線、④駐車動線の使い勝手を確認いただくと、価格に見合う“日常価値”が具体化します。 下記の「同じマンションの成約データ」に記載していますが、同マンションの過去販売時価格（直近6件）は2,480～3,480万円｜約29.3～37.5万円/㎡で、この物件は、価格帯としては高位帯に位置しますが、この水準が適正価格であるか？否か？を分析するには、駅徒歩3分／4階・東向き／LDK約21.2帖／「リフォーム渡し」／平面駐車といった“日常価値”が価格に織り込まれていることを考慮しましょう。また、過去データは階・向き・面積が混在し、2010～2020年頃の市況も含まれるため、現在の駅近条件＋改装済みまで揃う本物件が過去の上限を上回るのは自然と捉えられます。その上で、「駅分数・広さ・改装の有無・駐車のしやすさ」で横並び比較をしてみましょう。代替が少ないほど価格の納得感は高まります。特にリフォーム費が別途不要な分、初期出費や入居直後の負担を抑えられます。現地ではバルコニー前の抜け／朝日の入り／共用部の清掃・掲示／平面駐車の出し入れ動線を体感してみて下さい。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）