山科区西野櫃川町　建築条件付売土地　南北両面が開放

1,600万円

北側道路に面し、南側も空地で開放された区画に位置する建築条件付売土地です。土地面積は79.02㎡（23.90坪）、北側5.00m私道に7.31m接道しており、現況は更地。 用途地域は第1種中高層住居専用地域、建ぺい率60％、容積率200％で、2階建てもしくは3階建ての専用住宅が建つ注文建築用地です。 法令上の制限による建築可能ボリュームを確認すると、2階建ての場合で最大の延床面積で28坪程度、3階建ての場合で最大の延床面積で43坪程度。但し、3階建ての場合は道路斜線制限や北側斜線制限を回避する設計が必要です。 表示している2階建て参考プラン（延床面積82.62㎡）を新築する場合の予算全体では総額3739万円となります。 この3LDKの2階建て参考プラン総額（総額3,739万円）の内訳は、土地価格1,600万円+建物1,899万円（税込）+外構費用120万円（税込）+設計監理費用120万円（税込）です。 このように土地取得・設計・建築・外構工事を含めた全体総額を具体的に表示しているので、建築用地に一軒家を建てることがイメージでき、資金計画や住宅ローンの利用も検討しやすい物件といえます。 地下鉄東西線「東野」駅からは徒歩22分。駅近立地ではありませんが、現地取材時、地下鉄東野駅から歩いてみると、概ね平坦で、駅から現地までの移動は高低差の負担を感じにくいロケーションでした。 ということは、徒歩だけでなく、自転車も使いやすいエリアで、日々の移動手段を柔軟に選びやすい立地であると思いました。 周辺には、ローソン国道西野店 徒歩4分（320m）、ドラッグユタカ山科西野店 徒歩4分（320m）、フレスコ北花山店 徒歩10分（800m）などが揃っており、日常の買物には、それほど困らない環境です。 駅前のような高密度の利便性がある場所ではありませんが、生活に必要なお店を無理なく使い分けやすい、落ち着いた住環境です。 医療・生活施設も、まつむらクリニック 徒歩6分（480m）、すとうキッズクリニック 徒歩7分（560m）、京都銀行西山科支店 徒歩8分（640m）などが徒歩圏に揃っています。 また、現地のすぐ近くには西野小学校がありますが、本物件の学校区は京都市立鏡山小学校・京都市立花山中学校です。鏡山小学校は徒歩13分（1040m）、花山中学校は徒歩10分（800m）ですので、近くに見える学校と実際の通学先が異なるため、通学距離や通学動線も現地で確認しておきたいポイントです。 また、幼稚園や保育園・こども園が豊富にあるので、子育て世帯にお勧めできると感じました。 価格面では、本物件は1,600万円で、ページ掲載の類似物件成約データでは880万円、1,097万円、1,180万円、1,280万円、1,340万円、1,680万円が確認できます。本物件の坪単価は66.95万円/坪で、比較事例の中では上位水準に位置しますが、単に高めと見るよりも、北側5.00m私道接道・土地79.02㎡という条件に対し、近い時期の成約事例と照らして考えるのが自然です。なかでも2024年11月成約・89.26㎡・北側5.00m私道接道・1,680万円の事例は比較対象として近く、本物件はそれに近い価格帯でありながら「南北両面が開放」という区画条件を備えています。そうした条件差まで踏まえると、本物件は上位帯ではあっても、単なる割高感ではなく、敷地条件の良さを織り込んだ価格設定として捉えやすい売土地です。 新築一戸建て用地として、駅距離だけを最優先するというより、平坦地での暮らしやすさ、南北の開放感、日常生活に必要な施設との距離感を重視した暮らしのバリューを考えたい方には、総額計画も含めて現実的に検討しやすい物件だと感じました。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）