山科区音羽前出町　新築一戸建て

3,180万円

【夫婦二人にちょうど良い家】 「四宮9分×2LDK（83.6㎡）×2階17.5帖LDK×車庫付」という条件は、ご夫婦ふたり・DINKSの生活動線にフィットします。1階に水回り＋車庫を寄せて上下の生活をきれいに分節、2・3階はリビング中心＋1室をワークや趣味へと“可変”に使えるのが強み。玄関SCに非常用品やアウトドア用品の置き場を先に確保できるため、居室側の可動域が保ちやすいのもポイント。4駅徒歩圏の可動性と平坦×5m道路の出入りやすさは、毎日のストレスを確実に減らします。 【4駅徒歩圏の利便性】 最寄りは京阪「四宮」9分。さらに地下鉄山科駅10分／JR山科駅13分／京阪山科駅13分の徒歩圏で、朝の混雑や行き先に応じて京阪×地下鉄×JRを柔軟に切り替えられます。 【都市型3階建の“効率設計”】 2階に17.5帖のLDKを据え、通りからの視線を外しつつ採光を取り込む王道プラン。玄関横のシューズクロークが出入りのハブとなり、2LDK／建物83.60㎡（木造3階建）はご夫婦・DINKS・セカンド拠点に“ちょうどいい”サイズ感。車庫付でマイカー前提にも対応しやすいプランニング。 【平坦×角地×二方向5.0m道路】 敷地は北・西の各5.0m私道に接道する平坦地。土地43.47㎡／建ぺい60％・容積200％／第1種中高層住居専用地域で、セットバックは不要です。入出庫や歩行の見通しがよく、開かれた感が角地の魅力です。 【周辺利便は“徒歩3〜9分”で完結】 日常の買い足しはファミリーマート渋谷街道音羽店（3分）やローソン山科四ノ宮店（4分）、日用品・生鮮はスギ薬局山科店／サンディ山科竹鼻店（各7分）が頼りになります。ラクト山科ショッピングセンター（9分）まで歩けば、スーパー・専門店・飲食がワンストップで片付きます。 【類似物件の成約事例との比較】 このページ内の「類似物件の成約データ」は、検討時に価格帯の妥当性を測るうえで有用です。 「四宮9分 × 83.60㎡ × 新築 × 車庫付」。同距離・同面積帯の中で“選ばれる理由が立つ”位置づけです。類似する成約事例は、5〜13分 × 80〜95㎡のゾーンで2,780〜2,850万円が中心帯。一方で本件は3,180万円（約38.0万円/㎡）と中心帯より上ですが、4つの違いを列挙してみました。（1）駅9分の近さ（2）新築×都市型3階建の効率設計（3）4駅徒歩圏のフットワーク（4）車庫付で“マイカー前提”に対応という“毎日に効く”加点が重なる分、上位レンジの中でも納得感のある条件とみます。最上位「3分 × 92㎡／3,980万円」四ノ宮大将軍町には届かない一方、“9分 × 80〜90㎡”帯では設備・導線・アクセスの総合力でしっかり比較優位。「上限寄りだが、内容で選ばれる価格」という分析になります。 この物件の販売価格について纏めると、類似の成約事例における中心帯（2,780〜2,850万円）より高い＝“根拠のある上振れ”。 近さ・動線・装備を重視するご夫婦／DINKSには、価格差以上の毎日の使い勝手が納得の満足感となって戻ってきます。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）