山科区音羽前出町　中古一戸建て

1,180万円

【音羽川小学区内かつ山科駅徒歩圏の角地】 渋谷街道に面した東南角地。地下鉄「山科」徒歩10分／JR「山科」徒歩13分／京阪「京阪山科」徒歩13分で、3駅3路線徒歩利用できる立地です。通りに面しており交通量は多めですが、買物施設も徒歩10分圏に集結。動線としては「三条通り」経由で山科駅方面へのルートと「渋谷街道」経由で外環状線方面への2つのルートが両立するロケーション。音羽川小は徒歩9分（約720m）は小学生でも許容範囲／音羽中は徒歩16分で少し遠い目です。 【リフォームして住み継ぐ視点（既存建物：木造2階建）】 建物は1971年築／木造2階／延床53.22㎡（4K）。東南角×南7.0m公道×東5.6m公道で光の取り込みは良好です。現況は空家／現況渡し。リノベーション案として、間取りを4Kから3LDKへコンバージョンダウンによりモダンスタイルのリビングをプランニングできそうです。水回り・配管・分電盤の更新、断熱窓化等実施することにより、駅近の利便性を活かしつつ日常の体感値（夏の熱こもり・冬の底冷え）が大きく改善させることができます。小規模住宅のため、2階をLDK化＋寝室1、1階に水回り＋ワーク/収納など、”使い途”を再配分で“今の暮らし”に合わせやすい素材として考えてみましょう。 【注文建築用地としての目線（建築条件なし・更地化前提）】 本物件は建築条件のない土地としても検討でき、解体撤去すれば注文住宅用地として活用可。地勢は平坦、用途地域：第1種中高層住居専用、建ぺい60％・容積200％、準防火地域／20m第1種高度地区／町並み型建造物修景。敷地は43.80㎡のコンパクトな角地ゆえ、最大容積（約87.6㎡）をどう載せるかが設計の勘所。東南角×二方向接道で採光通風は取りやすく、準防火・セットバック不要の前提も計画をシンプルにします。車の保有有無（敷地内駐車はプラン依存）を早めに意思決定することが、プランニングに第1歩になります。 【価格と“使い途”の整合】 価格1,180万円。ページ下の類似物件の成約データは680～1,980万円と広い帯で、本件は駅徒歩10～13分の角地×建築条件なしという希少性に対し、素地としても、リフォーム前提の中古としても“入門しやすい”水準に位置します。住み継ぐか、更地活用かで総予算は変わるため、目的に応じた検討が必要です。１概算解体費、２新築時の延床目標（80～88㎡級）総額予算を推定、３リフォーム費（配管・断熱含む）等、具体的にプラン描くことから始めましょう。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）