イーグルコート山科椥辻ステーションフロント

4,190万円

【立地・生活圏】 地下鉄東西線「椥辻」駅まで徒歩1分。イオンタウン山科椥辻（徒歩2分）、サンディ（徒歩3分）、阪急オアシス山科店（徒歩6分）が近接し、日々の買物は“駅ルート内”で完結。京都銀行・京都信用金庫・滋賀銀行が徒歩2分、なぎ辻病院が徒歩3分、山科区役所は徒歩4分にまとまり、買物・金融・医療・行政手続きが歩いて届くポジションです。学区は大宅小・大宅中。通勤・通学と生活利便の両立を狙いやすい立地といえます。 【建物のプロフィール】 2019年9月築、RC造11階建・全70戸。東側は外環状線に面し、施工はシード平和株式会社。築浅×駅前という条件のため、共用部・アクセス動線の“短さ”が日常のストレスを減らします。ペットは規約内で飼育可です。 【住戸の見どころ】 販売住戸は9階・東向きの3LDK／専有66.50㎡、バルコニー5.60㎡。東方向に牛尾山を望む抜けがあり、朝の光を取り込みやすい向き。LDK約13.2帖＋床暖房で、ダイニング・ソファのレイアウトがつくりやすい間口感です。現在居住中の現況渡し（引渡時期：相談）。管理費14,380円＋修繕積立金7,320円＝月計21,700円が固定のランニング。住戸からエレベータ・エントランスまでの移動距離も含め、実地で体感いただくと暮らしのイメージが明確になります。 【価格・ポジショニング】（建物内の過去事例との比較） 販売価格4,190万円（約63.01万円/㎡）。ページ掲載の「同じマンションの成約データ」では同程度の専有面積では下記の2事例が確認でき、この物件は、価格・㎡単価ともに上位帯に位置します。 （1）2020年7月：9階・65.82㎡＝3,480万円（約52.88万円/㎡） （2）2024年10月：3階・66.50㎡＝3,680万円（約55.34万円/㎡） 駅徒歩1分の近さに加え、9階×東向きの眺望と築年の新しさが魅力の物件ですが、過去の成約事例では、アフターコロナに生じた中古マンションの値上がり基調の一端が、ここでも裏付けとして確認することができます。 【チェックポイント】 現地で確認したいポイントとして、以下5項目を列挙しておきます。 「眺望と採光」東向きバルコニーからの抜け・朝日の入り方（季節／時間帯別）。 「音環境」外環状線側でない東向き住戸ですが、窓を開けた状態と閉め切った状態の体感差を確認。 「動線の短さ」駅改札→エントランス→エレベータ→住戸までの距離・混雑感・待ち時間。 「毎月のコストの実感」管理費・修繕積立金に駐車場の空き・費用を加えた毎月負担。必要に応じて近隣駐車場もあわせて検討。 「ペット運用」飼育可（規約内）。頭数・サイズ・使用細則を管理規約で要確認。 —駅1分×築浅×9階の眺望という“日常価値”を現地で体感いただくと、価格の納得感がいっそうクリアになります。内覧時は、朝時間帯の明るさ・窓開放時の音・エレベータ混雑・ゴミ出し動線までを一度にチェックするのがおすすめです。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）