山科区椥辻草海道町　新築一戸建て

2,999万円

生活動線が交わるエリア「椥辻草海道町」の基礎工事着工前の現地取材をしてきました。地下鉄東西線の椥辻駅から真東に直線距離で300ｍに位置し、徒歩で平坦な道なり沿ってアクセスすると、5分で辿り着くことができました。新築建物は木造3階建ての準耐火建築物（2SLDK／建物85.37㎡・土地54.98㎡）です。接道は西4.0m私道に約4.41m接面。路地形のため交通量は少なく、停車・荷下ろしがしやすい一方で、車両サイズや切り返しの所作は現地での体感確認が必要と感じました。用途制限は第2種中高層住居専用地域・20m第1種高度地区・町並み型建造物修景で、周辺のスカイラインと街並み調和を前提に計画されています。2026年5月完成予定／完成渡し、別途で外構費用120万円（税込）が必要となります。 日常圏は“駅近辺”に集約。イオンタウン山科椥辻・サンディが徒歩6分前後、MEGAドン・キホーテは徒歩7分。京都信用金庫・滋賀銀行の他、なぎ辻病院や山科区役所も徒歩7分圏で、雨の日の買物・手続きも負担が少ない配置です。小学校と中学校が同一学校区の大宅小学校と大宅中学校。京都山科大宅郵便局は徒歩5分。駅近×生活集積の利点を享受できる立地です。 プランは2SLDK（サービスルームを実質居室的に使える構成）。3層プランの肝は階ごとの役割分担と縦動線の短さ。1階は玄関・水回りと納戸的スペースで“置き場を作る”、2階にLDKの主生活域を集約、3階はプライベート室を確保、という設計リズムが想定されます。駅近の“コンパクト敷地×細長形状”に対して準耐火構造、外構もオープンかつコンパクトにまとまっており、完成後には階段勾配・段数／断熱性能・冷暖房の効き／洗濯動線（洗濯物干し場の位置）等、使い勝手のイメージを鮮明にしながら確認することが重要と考えます。 販売価格は2,999万円。同ページの「類似物件の成約データ」（椥辻駅徒歩3〜12分・新築・土地約47〜64㎡／建物約77〜95㎡）を見ると、2,680〜3,280万円に過去事例が分布し、本物件は駅5分×建物85㎡級で3,000万円弱という“お手頃価格”。仮に自己資金ゼロで、全額を住宅ローンでの調達した場合の月の支払額は81655円となります（ローン元本3119万円/元利均等返済/35年返済/金利0.55％）。先ずは、家賃水準と比較してみよう（新築一戸建て/椥辻駅5分/実質3LDK）。その上で、徒歩・面積の近い価格帯（徒歩7〜8分・建物88〜90㎡・2,980万円等）との横並びで見ても、駅距離の短さを考慮すれば割安寄り〜妥当下限に整理できます。但し、外構工事費120万円が別途のため、総予算は＋120万円した「3119万円」で比較してみる必要があります。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）