山科区東野八反田町　新築一戸建て

3,580万円

【公園フロント×6.5m前道　――　光も視界も、毎日ワイド】 正面は東野公園。前に建物がない“抜け”がもたらす明るさと開放感は、暮らしの質に直結します。前面は北6.5m公道×接道約5.0m。歩行・自転車・車の出入りがスムーズで、並列2台駐車（普通車＋コンパクト）も前道が広くカンタンに取り回しできました。 【椥辻駅徒歩10分圏　――　“回遊買い”が、毎日の習慣に】 最寄りは地下鉄「椥辻駅」徒歩10分（「東野駅」15分／JR「山科駅」30分）。イオンタウン山科椥辻／阪急オアシス／ドラッグユタカが徒歩約8分圏にまとまり、帰路の“回遊買い”でサッと完結。山科区役所（8分）／京都山科椥辻郵便局（6分）も近く、手続き系も近場で済む動線。学区は山階南小学校9分・山科中学校6分、通学も近くて安心なエリアです。 【コンパクト3LDK×2階建て　――　“ジャストサイズ”の住みやすさ】 土地85.00㎡／建物78.36㎡の3LDK。上下2層で生活をコンパクトに回せる設計は、家事動線もシンプル。将来の住み替え・賃貸転用でも選ばれやすいサイズ感です。需要の厚い3LDK・駅徒歩圏という条件は、一般に再販時の評価（リセールバリュー）を下支えしやすい要素です。※勿論、相場は時期・個別条件により変動します。 【類似物件の成約データ　――　価格相場との比較をしてみよう】 周辺の「新築×椥辻7〜14分×建物80㎡前後」の中心帯（2,480〜3,280万円）より少し上ですが、毎日の使い勝手が価格に反映された“内容で選ばれる”上位レンジです。 加点ポイントを挙げると次の4点です。 （1）公園フロントの開放感（2）前道6.5m×並列2台（3）椥辻10分×買物8分前後（4）ムダのない“ジャストサイズ”3LDKプラン。 また、成約データを見る時のポイントとして成約時期は重要です。比較テーブルの成約が古いものほど総額が低く、直近ほど高い傾向があります。つまり、年々の土地相場上昇と建築費の高騰が背景にあり、過去事例の“中心価格帯”だけで物件価格を評価すると割高に見えやすい点に注意。最新に近い成約事例の水準を基準にしつつ、“毎日効く加点”を重ねて検討してみることが適切方法だと思います。担当者：鳥居哲也（宅地建物取引士）